• Главная
  • Наши статьи
  • Сделки с недвижимостью: каким образом происходит юридическое сопровождение

Сделки с недвижимостью: каким образом происходит юридическое сопровождение

18 Июня 2016

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Далеко не каждый, даже очень грамотный, человек способен самостоятельно проводить сделки с недвижимостью, для этого необходим опыт и специальные профессиональные знания, в противном случае возникает очень большой риск потерять и деньги и жилплощадь, или иной объект недвижимости. При проведении сделки с недвижимостью обеим сторонам требуется юридическая помощь, так как цели их абсолютно противоположны, продавец желает продать свой товар как можно дороже, а покупателю нужно как можно дешевле, при этом, чтобы и качество отличным было, на этой почве нередки конфликтные ситуации.

По этой причине консультация юриста больше нужна покупателю, так как это он рискует деньгами, потому что ему неизвестна истинная ситуация с состоянием объекта недвижимости, его юридической историей, с его предыдущими владельцами. Плюс к этому наберется еще довольно много нюансов, требующих грамотного подхода, тщательного анализа предоставленных документов, проверки их подлинности. У обычных граждан уровень юридической грамотности крайне низкий, причем именно в области гражданского права, поэтому, покупая недвижимость, лучше задать лишний вопрос юристу, чем потом сожалеть об утраченном имуществе.

Недвижимость имеет очень высокую стоимость, а потому в этой сфере встречается очень много мошенников, они пользуются неграмотностью покупателей и продавцов, это и физические лица, и юридические, риэлтерские компании. Желая получить максимально большую сумму прибыли со сделки, даже официальные представители риэлтерских агентств могут легко пойти на сознательный обман покупателя. В итоге клиент может получить массу проблем, причем не только от противоправных действий, но и вследствие юридической неграмотности, а чтобы этого не произошло, необходимо грамотное юридическое сопровождение.

Рынок недвижимости изобилует «черными» квартирами, это жилье, которое либо куплено, либо приватизировано с явным нарушением законодательства, сделки по которым совершались по поддельным документам, такая недвижимость может находиться под залогом или на нее наложен арест. Возможна ситуация, когда имеется еще одна сторона, претендующая на спорную квартиру, либо бывшие дети, сегодня уже взрослые, права которых при приватизации и последующей продаже были нарушены. Покупатель, прежде чем подписать документы на куплю-продажу, должен внимательно ознакомиться с историей квартиры, количеством бывших ее собственников, потому что в будущем, если появятся споры, ему придется доказывать свою добропорядочность в суде. Любой суд отнимет много сил, времени и финансов, и не факт, что покупатель этот суд выиграет, сделку могут признать недействительной, а деньги покупателю будут возвращать всю жизнь мелкими частями, и чтобы этого не случилось, лучше обратиться к юристу для сопровождения сделки.

Не следует бояться понести дополнительные расходы на специалиста, потому что на кон поставлено намного больше, и стоимость юридических услуг разная, она зависит от многих факторов, может быть и снижена, если покупатель принимает активное участие и помогает юристу в работе. Если сделка не будет оформлена правильно, финансовые потери будут огромными, так как недвижимость бывает разная, в том числе земельные участки, коммерческая, нежилая. Даже если покупатель все сделал правильно, но не обратил внимания на назначение недвижимости, не уточнил правила ее использования, он может ее лишиться, сделку расторгнут. Для этого и нужен юрист, он подскажет, как изменить категорию недвижимости, объяснит, когда это сделать невозможно, и поможет подготовить соответствующие документы.

Профессиональный юрист проверит законность полномочий лиц, распоряжающихся объектом недвижимости от имени владельца, правоустанавливающие документы самого владельца. И очень важный момент – проверка представителя владельца, поскольку обычный покупатель квартиры остановить незаконную сделку или самостоятельно распознать обман не сумеет. Необходимо проверять юридическую чистоту недвижимости, сделает это только специалист, так как потребуется выяснить, не прописан ли там человек, не имеющий прав собственности, но имеющий право пожизненного проживания, и продавать этот объект он не имеет права. Оформление сделки тоже требует тщательности, поскольку продавец обычно желает получить залог или задаток, как факт, что сделка будет совершена, и это тоже должно быть отражено в документах, иначе можно легко лишиться этой суммы.

Нередко покупатель бывает вынужден обращаться с исковым заявлением в суд, чтобы понудить продавца выполнить правильно заключенный договор, но если он был заключен мошенническим способом, с предъявлением различных условий. По этой причине новый обладатель квадратных метров вместо заселения будет проводить время на судебных разбирательствах, но он может избавить себя от этого, заключив договор с юристом на сопровождение сделки.

Основные услуги, оказываемые юристами

Сначала необходима первичная консультация, после которой начинается составление плана договора для приобретения недвижимости, далее юрист сопровождает каждый шаг сделки. На его плечи ложится подготовка необходимой документации, он же может по желанию покупателя помочь ему выбрать для покупки объект недвижимости, возьмет на себя прохождение государственной регистрации. Если юридическое сопровождение ведется квалифицированно, то не только покупатель, но и продавец будут избавлены от рисков, если юрист независимый, то к нему у обеих сторон формируется доверие. С таким юристом удобно сотрудничать каждой из сторон, он для обоих подготовит необходимые документы, проконсультирует, будет сопровождать сделку до завершения, в таком случае негативные последствия для участников купли-продажи практически исключены.

При сопровождении сделки с недвижимостью от юриста обычно требуется участвовать в переговорах, чтобы согласовать со второй стороной процесса схему по проведению сделки, если он представляет только одну из сторон. Он также корректирует предварительно составленный второй стороной договор купли-продажи, если требуется внесение задатка, после начинает готовить документы для продолжения сделки в банке. Именно юрист советует сторонам, какой банк лучше подходит для передачи денег, в котором он может забронировать помещение для переговоров и банковскую ячейку. Также он анализирует в правовом поле договор банка, каковы условия для доступа к банковской ячейке, вносит сам необходимые условия доступа, которые в данном случае необходимы, чтобы свести к нулю возможные риски. В компетенцию и обязанности сопровождения юристом входит и консультация, если стороны проводят взаимозачет, он присутствует при совершении сделки, подписании документов.

Также юрист при сопровождении сделки по недвижимости проверяет удостоверения личности всех участников сделки, полномочия лиц, которые участвуют в процессе, разбирается с подлинностью документов-оригиналов, сверяет их с копиями. При подписании документов консультирует стороны, помогает принять правильное решение, проверяет документы, которые требуется подписывать, прямо на месте. Если на недвижимое имущество наложен арест или имеется иное обременение, помогает снять, если это необходимо, присутствует при вскрытии ячейки или сейфа. В его обязанности также входит организация встречи всех участников купли-продажи в банке, чтобы был произведен обмен документацией и ключами, проверяет, соблюдены ли все указанные в договоре условия по вскрытию ячейки.

Проводит проверку наличия у сторон необходимых для открытия сейфа, тут же проверяет все документы, которые при нем были из сейфа изъяты, после этой процедуры необходимо регистрировать право собственности. Перед посещением регистрационной палаты юрист консультирует покупателя по текущим вопросам для регистрации сделки, анализирует все документы с правовой точки зрения, подготавливает ее, после помогает подать на государственную регистрацию. Далее он по желанию на основании выданной ему доверенности представляет интересы клиента в регистрационной службе, получает свидетельство о праве собственности, извлечение из реестра, для покупателя также проверяет недвижимость.

Кроме этого, юристу необходимо проанализировать пакет правоустанавливающих документов на недвижимость в правовом поле, проверить всех зарегистрированных на продаваемом объекте людей, не только на момент продажи, но и ранее, проверить, нет ли имущественных прав на данную недвижимость у третьих лиц. В его компетенции проверить наличие/отсутствие обременений на объекте, выяснить, не были ли в прошлом нарушены права несовершеннолетних, не было ли перепланировок и если были, узаконены ли они. Имеются или нет задолженности по оплате услуг ЖКХ, проверить такие нюансы, как грядущий снос здания или его реконструкция, проанализировать историю по переходу прав собственности на жилище.

После проведения всех проверок клиент получает юридическое заключение, где должно быть указано, имеются ли нарушения законодательства РФ, каков риск потери недвижимости после ее приобретения. Если риски имеются, разрабатывается комплекс мероприятий по их минимизации, правовое заключение должно быть подготовлено в течение 3 суток.

При юридическом сопровождении сделки с недвижимостью юристу необходимо проверить все документы, требуемые для совершения сделки, подготовить их, проверить не только продавца, но и покупателя по различным информационным базам, включая закрытые для служебного пользования. Необходимо также выявить риски или противоправные сделки с недвижимым объектом, составить соглашение о внесении задатка, авансового платежа, договор для купли-продажи недвижимости. После выйти на совершение сделки, передать продавцу деньги с помощью банковской ячейки, далее получить свидетельство на право собственности.

За длительную практику юристы выявили наиболее часто встречающиеся мошеннические или криминальные схемы, которые применяют преступники при купле-продаже гаражей, офисов, земельных участков, но чаще всего квартир. Поэтому они выработали алгоритм проверки лиц, участвующих в сделке и документов, необходимых для ее совершения с целью обезопасить сторону, которая действует добросовестно. При совершении сделок с недвижимостью особенно популярны у аферистов такие способы обмана второй стороны процесса, как использование поддельной доверенности при продаже, реализация объекта, находящегося под арестом или залогом. У «черных» риелторов чаще всего принято продавать квартиру, которой они завладели криминальным способом, насильно или обманным путем лишили владельца его собственности. Практикуется и продажа одной жилплощади нескольким лицам одновременно, порою встречаются случаи, когда по подложным документам продают чужую собственность.

Если подобное выявляется после передачи денег, регистрации права собственности, то сделка в судебном порядке аннулируется, а покупатель остается и без денег, и без недвижимости. Во избежание этого, юрист проводит проверку на юридическую чистоту, как объекта, так и всех документов, сверяет паспортные данные, доверенности, другие документы, которые были представлены. Когда подлинность о праве на наследство, договора мены, дарения, купли-продажи, права собственности установлена, начинается юридическое сопровождение, также проверку можно сделать и у нотариуса. При необходимости юрист запросит другие, необходимые для конкретной сделки, документы, например, разрешение на продажу недвижимости от второго супруга, от органов опеки и попечительства при участии в сделке несовершеннолетних. Помимо этих документов могут понадобиться справки из БТИ, форма 11А, и налоговой, об уплате налога на имущество, их ЖКУ об уплате задолженности.

Если гражданину незнакома эта сфера деятельности, в короткий срок грамотность не поднять, для этого требуются годы практической работы, и экономия на услугах юриста может слишком дорого обойтись в итоге.

(c) TIKO

 

Возврат к списку

Контактный телефон:
8 (915) 370-50-88

Спец-предложение