Договор услуг

15 Апреля 2016

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке).

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. В соответствии с Законом об оценке в каждом регионе переоценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года).

Для проведения государственной кадастровой оценки ФГБУ «ФКП Росреестра» по запросу органа, принявшего решение о проведении кадастровой оценки, формирует перечень подлежащих оценке объектов недвижимости на территории данного субъекта Российской Федерации или муниципалитета. Определение кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки осуществляют независимые оценщики, которых на конкурсной основе выбирают региональные и местные власти.

В соответствии с действующим законодательством оценщики сами выбирают методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. После завершения оценки региональные и муниципальные администрации утверждают ее результаты и передают их в ФГБУ «ФКП Росреестра», который вносит эти сведения в ГКН.

Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно в Росреестре несколькими способами.

  1. На портале Росреестра c помощью сервиса «Получение сведений из ГКН».

    Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из ГКН. Для этого можно воспользоваться сервисом на портале Росреестра. С главной страницы перейти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам». Выбрать сервис «Получение сведений из ГКН», заполнить форму и сформировать заявку. Поля, отмеченные восклицательным знаком, обязательны для заполнения. Убедиться, что заявка принята, запомнить ее номер (по нему можно будет отслеживать статус заявки). Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
     
  2. На портале Росреестра с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта».

    Публичная кадастровая карта содержит сведения ГКН. Нужный объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск. По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта и кто его обслуживает. Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа.
     
  3. На портале Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

    Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме online, можно использовать специальный сервис в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости можно получить справочную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости.
     
  4. На портале Росреестра с помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».

    С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно ознакомиться с результатами государственной кадастровой оценки, которую проводят органы власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления. Для этого надо зайти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам», выбрать «Получить сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки». Для получения сведений об объекте недвижимости достаточно ввести кадастровый номер интересующего объекта в поле поиска и нажать на кнопку «Найти». Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки). Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения об интересующем объекте недвижимости. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.
     
  5. В офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ.

    Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости на портале Росреестра, можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ГКН. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ, «Мои документы») лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса. При подаче запроса надо указать способ получения готового документа: при личном посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.

Рассчитать налог на имущество физических лиц можно с помощью специального сервиса на сайте ФНС России.

МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ

1. «Кадастровую стоимость нельзя снизить, или можно, но несущественно. Все органы – заодно!»

Закон позволяет уже много лет оспаривать кадастровую стоимость и зданий, и земельных участков в комиссиях при Росреестре и судах (до 2014 года в арбитражных и общей юрисдикции, с 2014 – только в судах общей юрисдикции областного уровня). Практика рассмотрения споров о кадастровой оценке в судах за 2015 год: 25% отрицательных и 75% положительных решений, в комиссиях – примерно 50/50.

Практика рассмотрения споров о кадастровой оценке в судах за 2015 год: 75% положительных решений

Опыт специалистов нашей компании: по зданиям и помещениям снижение кадастровой стоимости незначительное, максимум в 2,5 раза, а по земельным участкам – до 22 раз! При этом мы не берем во внимание единичные случаи с кадастровыми и техническими ошибками, когда можно снизить исходную кадастровую стоимость до 10 000 раз или вообще исключить ее (обнулить).

2. «Мне пообещали, что если обратиться в суд (или комиссию при Росреестре), то можно вернуть налоги за 3 года»

Нет, только за 1 год – год, в котором обратились в суд (или комиссию). По действующему законодательству, вы можете обратиться в суд или в комиссию, чтобы оспорить кадастровую стоимость вашего строения или земельного участка.

Подать заявление можно в любой день года, даже 31 декабря. Если суд или комиссия по вашему заявлению, поданному в 2016 году, примет положительное решение в 2017 году, то пересчет налога за землю или строение произойдет все равно с 1 января 2016 года – за весь год. И если вы переплатили в течение года налог, то можете подать заявление в налоговую инспекцию на зачет или возврат переплаты по налогу.

Однако, лучше не откладывать эту работу в долгий ящик, ведь право на перерасчет дает только правильно поданное, то есть соответствующее всем требованиям закона, заявление.

3. «В комиссию можно обратиться без отчета и (или) положительного экспертного заключения»

Некоторые предприниматели уверены, что для уменьшения кадастровой стоимости своего земельного участка достаточно обратиться в комиссию с заявлением о том, что кадастровая стоимость определена неверно (завышена и т.п.). Как максимум – приложить распечатку из интернета (газеты и т.п.) о том, что стоимость аналогичного участка или строения в этом районе ниже в разы.

На самом деле, без отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка/ строения ни в комиссию, ни в суд подать заявление на оспаривание кадастровой стоимости нельзя. И закон, и порядок работы комиссии требуют от заявителя представлять отчет об оценке, если он просит установить кадастровую стоимость участка равной рыночной стоимости. Когда же речь идет про техническую или кадастровую ошибку, то отчет не нужен. Без положительного заключения эксперта на отчет обращаться в комиссию можно, но только если рыночная стоимость в отчете снижается не больше, чем на 30% (пункт 20 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития от 4 мая 2012 г. N 263).

4. «Комиссия принимает положительное решение, только если кадастровая стоимость снижается не больше, чем на 30%»

Согласно действующему законодательству, то, насколько снижается кадастровая стоимость, никак не влияет на результат рассмотрения комиссией заявления. Тому пример – протоколы комиссии, опубликованные на сайте Росреестра. В ряде случаев в 2016 году комиссия удовлетворяла заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной при снижении исходной стоимости более, чем на 80%.

5. «В комиссию можно прийти со «старым» отчетом, заключением эксперта»

Закон предъявляет жесткие требования к подготовке отчёта об оценке рыночной стоимости объекта, с которым обращаются за оспариванием кадастровой стоимости. В частности, такие требования установлены в отношении даты, по состоянию на которую в отчете должны быть сделаны все расчёты. Ситуации, когда эти даты могут совпасть, возможны. Однако надо понимать, что федеральные стандарты оценки, которым должны соответствовать отчёты, периодически меняются. А следовательно, есть риск, что вы будете использовать некорректный с точки зрения действующего законодательства отчёт. Аналогичная ситуация происходит и с заключениями экспертов саморегулируемых организаций оценщиков, которые требуются в большинстве случаев оспаривания кадастровой стоимости.

«Какие последствия, - спросите вы, - если я приду «не с тем» отчетом? Ну не получится, обращусь ещё раз!». Если вы получите отказ в комиссии по причине несоответствия отчета требованиям законодательства, то вы сможете обратиться в комиссию ещё раз. А вот получив отказ в удовлетворении иска в суде, вы до следующей массовой кадастровой оценки не сможете оспорить кадастровую стоимость участка. Даже если вы его перепродадите на аффилированное лицо, все равно новый собственник не сможет обратиться повторно в суд. А это значит, что придется платить земельный налог из той кадастровой стоимости, которую вы так хотели оспорить, то есть переплачивать.

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости.

В настоящий момент многие собственники недвижимости сталкиваются с проблемой завышенной кадастровой стоимости своего имущества (земельных участков и строений). В результате завышения кадастровой стоимости возрастают расходы по налогам и арендные платежи. Единственным выходом для собственников недвижимости снизить налоги в этом случае является оспаривание кадастровой стоимости в суде или в досудебном порядке. 

Этапы Оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

1. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;
2. Положительное Экспертное Заключение СРО оценщиков, членом которой является данный специалист(ы), подготовившие отчет об оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества о соответствии данного Отчета требованиям Законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов 
3. Территориальная комиссия по пересмотру кадастровой стоимости
4. Суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта

Оценщики и Юристы Юк "ТИКО" совместно с экспертами СРО выполнят все необходимые процедуры для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости
прайс по услугам

Москва и область

Объект оценки

Стоимость
отчёта
об оценке

Стоимость 
экспертизы 
СРО

Стоимость
юр. Услуг

Земельный 
участок

СНТ, ИЖС
2-50 соток

от 15 000

от 15 000

от 25 000

СНТ, ИЖС
от 50 соток

от 25 000

от 15 000

от 25 000

Коммерческий
незастроенный
до 10 га

от 35 000

По
запросу

от 30 000

Коммерческий
застроенный
до 10 га

от 45 000

По
запросу

от 30 000

от 10 га

по запросу

ЗУ+ОСЗ

от 45 000

По
запросу

от 40000


Отдельно
стоящее
здание


Любое назначение
до 
5 000 кв.м.

от 35 000

от 55 000

от 40 000

Любое назначение
от 
5 000 кв.м.

по запросу

Встроенное
помещение

Любое назначение
до
1000 кв.м.

от 25000

от  45 000

от 40 000

Любое назначение
от
1000 кв.м.

от 35 000

По
запросу

от 40 000

Квартира

до 130 кв.м.

от 15 000

от 15 000

от 25 000

от 130 кв.м

от 20 000

от 25 000

от 25 000

По всем вопросам просим обращаться по телефону: 

Экономия 50-70% расходов по налогообложению и арендной ставке по недвижимости.

Этапы Оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

1. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;
2. Положительное Экспертное Заключение СРО оценщиков, членом которой является данный специалист(ы), подготовившие отчет об оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества о соответствии данного Отчета требованиям Законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов 
3. Территориальная комиссия по пересмотру кадастровой стоимости
4. Суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта

Оценщики и Юристы ООО "Юк "ТИКО" совместно с экспертами СРО выполнят все необходимые процедуры для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

 Преимущества Акции "Оспаривание кадастровой стоимости "ПОД КЛЮЧ"

  • Персональный юрист представляет Ваши интересы в суде
  • Вам не нужно обращаться сразу в 3 организации: Юридическую компанию, Независимую Оценочную компанию и СРО Оценщиков
  • Наши отчеты прошли многократную проверку СРО
  • Экономия на стоимости услуг и комплексный подход к проблеме
  • Деятельность страховых компаний и оценщиков застрахована

Стоимость услуг по Акции "Оспаривание кадастровой стоимости 2015" в Москве и Московской области: Оценщик + юрист =  от 60 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта. 

В стоимость входят услуги по сопровождению в суде и Отчет об оценке.
Не входят в стоимость: Гос. Пошлины по суду и Экспертиза в каждом случае рассчитывается в СРО индивидуально для каждого Объекта недвижимости. 
* Акция распространяется на земельные участки в Московской области

Напоминаем, что с 1 января 2016 года вступили поправки в Налоговый кодекс РФ и распространяются на сделки, заключенные после этой даты.

Согласно поправкам в случаях продажи недвижимости которая находится во владении менее 5 лет, облагается НДФЛ в размере 13 %, а также:

  • C суммы полученного дохода, но не менее 70% кадастровой стоимости.
  • C разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

За исключением льготных случаев:

  • Недвижимость передана по наследству или по договору дарения.
  • Недвижимость приватизирована.
  • Недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость зачастую выше рыночной, есть масса примеров при реальной стоимости объекта в 1 000 000 (один миллион) рублей, его кадастровая стоимость составляет 4 000 000 (миллиона рублей).


Возврат к списку

Контактный телефон:
8 (915) 370-50-88

Спец-предложение

Приглашаем к сотрудничеству МЕНЕДЖЕРОВ ПО РАБОТЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ !!

Приглашаем к сотрудничеству МЕНЕДЖЕРОВ ПО РАБОТЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ !! Работа со свободным графиком !! Сдельная !! Хорошие условия!!